Immobilier
Décryptage

L’usufruit locatif social : un placement long terme

par La rédaction - le 20/10/2016

En achetant la nue-propriété d’un logement du parc locatif social, l’investisseur réalise un placement à long terme et une économie d’ISF immédiate.

L’usufruit locatif social permet de financer le parc locatif social, en faisant converger les intérêts des bailleurs sociaux, des collectivités locales et des épargnants. Pour ces derniers, l’investissement permet acquérir un bien immobilier à une valeur décotée et sortir cette valeur de son patrimoine taxable à l’ISF.

Acquisition de la nue-propriété

Cette opération repose sur la technique juridique du démembrement de propriété, appliquée ici à des logements à loyer modéré ou des logements intermédiaires en zones foncièrement tendues. La nue-propriété du bien est proposée à l’investisseur privé, l’usufruit en est détenu par les bailleurs sociaux, qui mettent le bien en location et en perçoivent les loyers. Le démembrement est prévu pour une durée de 15 à 20 ans, aux termes de laquelle l’investisseur nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du logement, sans surcoût. Depuis la loi Alur de 2014, ce placement est désormais disponible en pierre-papier, via SPCI, OPCI et SIIC.

Une économie d’ISF immédiate

A court terme, pendant le temps que dure le démembrement, l’investisseur nu-propriétaire réalise une économie d’ISF. En effet, le bien n’entre pas dans son patrimoine taxable à l’ISF, faute d’en disposer de la jouissance du bien. Sur le plan de l’impôt sur le revenu, l’investisseur peut déduire les intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers comme s’il en avait la pleine propriété.

Un enrichissement à long terme

A long terme, le placement en nue-propriété permet à l’investisseur de réaliser un gain en capital. Comme il n’acquiert pas la totalité des droits de propriété mais seulement la nue-propriété, le prix de vente en tient compte, par une décote de l’ordre de 40 % de la valeur du bien en pleine propriété. Or, la pleine propriété du bien va être reconstituée de plein droit à l’issue du contrat, sans complément de prix. La valeur de cet actif va s’en trouver d’autant augmentée.

Des loyers en perspectives

Dans la convention de démembrement, le bailleur social s’engage à garantir la libération du bien et sa remise en état à échéance de l’opération de démembrement. A terme, l’investisseur pourra donc lui-même donner le logement à bail et percevoir les loyers. Ce placement offre une solution de revenus complémentaires en vue de la retraite.

 

La rédaction

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