Immobilier
Décryptage

Comment investir autrement dans l’immobilier ?

par La rédaction - le 02/02/2016

Parking, fonds de placements, marché immobilier étranger… Il existe des alternatives à l’investissement immobilier locatif de logements. Elles permettent de panacher votre risque, de mobiliser moins long temps votre épargne et pour un montant moindre, ou de percevoir des rendements plus élevés.

 

 

Le marché de l’immobilier neuf va se tendre en 2016. La dynamique actuelle fait fondre les stocks accumulés alors que dans le même temps les nouvelles mises en chantiers ont fortement chuté ces dernières années, notamment entre 2013 et 2014. Du coup, le nombre de lots disponibles à l’achat va être un peu plus rare dans les prochains mois. Quant aux logements anciens, ils nécessitent une rénovation avant toute location, notamment pour une mise aux normes afin de consommer moins d’énergie. Et comme, la baisse des prix touche à sa fin dans les zones les plus denses sans que les loyers puissent beaucoup augmenter, les capacités pour investir dans l’immobilier locatif peuvent devenir moins attractives, notamment quand on commence à se constituer un patrimoine.

 

De la cave à la SCPI…
Par chance, les produits immobiliers offrent une diversité de solutions qui permettent à tous les budgets de trouver une opportunité d’investissement. Le locatif ne se limite au logement. La cave, les parkings, les garages sont aussi des biens précieux dans les centres-villes ou en périphérie de villes. C’est une bonne alternative de placement immobilier si vous souhaitez investir sans trop de contraintes, pour moins de 100 000 euros et avec la possibilité de revendre assez rapidement si besoin. De plus, le rendement annuel est alléchant : entre 3 à 10 % pour un parking, sachant que les loyers peuvent varier de 50 à 300 euros. Quant à la cave, comme les occupants de logement manquent toujours de place, elle suscite beaucoup d’intérêts.

Bien sûr, la localisation reste un point clé dans la rentabilité et la facilité à y accéder. Comme dans tout investissement, la bonne affaire n’est pas acquise et demande un temps de prospection pour trouver le bon emplacement sur la base d’une véritable étude de marché. Si ce temps manque, à budget équivalent, voire moindre, vous pouvez vous tourner vers les SCPI ou OPCI. Les Sociétés civiles de placement immobilier et les Organismes de placements collectifs immobiliers fonctionnement comme un fonds commun de placement ou une Sicav. Les souscripteurs acquièrent des parts à proportion de leurs versements. Toutes les sommes apportées sont mises en commun pour l’acquisition d’immeubles de bureaux, de locaux de commerces ou de logistiques, de résidences de tourisme ou encore à la marge des logements. Ce qu’il est impossible de faire seul. Chaque épargnant est actionnaire de la SCPI ou de l’OPCI et perçoit à ce titre une partie des loyers sous forme de dividendes versés annuellement, trimestriellement et, depuis peu, mensuellement, selon les SCPI et OPCI. Les SCPI étant éligibles aux produits d’épargne retraite comme l’assurance-vie ou les PERP, il est possible d’acheter ou de vendre à des périodes précises les parts, et subir une fiscalité réduite sur les gains.

Si les rendements des SCPI et OPCI restent alléchants, il ne faut guère compter sur plus de 5 % par an. Cette rentabilité baisse car les prix de l’immobilier sont élevés, et surtout dans des villes comme Paris où il y a plusieurs millions de mètres carrés de bureaux disponibles. Ce qui motive une pression des entreprises locataires pour une baisse des loyers. Pour continuer à percevoir une rémunération attractive, il faut quitter la France et regarder les SCPI investies en Europe, notamment en Allemagne et au Royaume-Uni. Pour cela, il faut accepter plus de risques ou changer de produits de placement immobilier pour saisir de nouvelles opportunités avec les fonds d’investissements alternatifs commercialisés en France ou dans un pays européen. Et là, les univers d’investissement sont encore plus larges que ceux des SCPI/OPCI. Ainsi, il existe des fonds dont l’objet est d’acquérir, par exemple, des terrains en friche, de les viabiliser et de les revendre aux constructeurs pour édifier des immeubles. Un marché de niche très rémunérateur car très risqué quand bien même il parait solide et suit la dynamique économique de la zone en cours d’aménagement urbain. Dans de pareilles situations, la durée de détention ne dépasse pas les deux ans.

 

… en passant par les investissements à l’étranger
C’est au Canada et aux Etats-Unis, que les opportunités s’ouvrent le plus aux investisseurs européens. Là bas, les banques ne financent pas ce type d’opérations hautement spéculatives. Ce sont des fonds obligataires garanties par des hypothèques de premier rang sur des actifs immobiliers, qui entrent dans la classification des fonds d’investissements alternatifs. De la sorte, le souscripteur se peut espérer un rendement net de frais de 7 %. Là encore, ce type de fonds permette de diversifier des investissements : terrains industriels, terrains pour des bureaux ou encore des logements.

Si vous souhaitez louer un logement à l’étranger, cela reste possible et séduisant pour réduire l’exposition de votre épargne à la fiscalité ou profiter de la croissance économique de métropoles étrangères en développement avec des prix tout à faits intéressants, comme à Berlin par exemple. Mais on peut aussi citer le Maroc, le Portugal, la Floride ou encore l’Ile-Maurice. Pourtant, il faut être réaliste : mieux vaut agir avec l’appui d’un professionnel averti pour le marché immobilier local visé, tant les embûches sont nombreuses et le risque de perdre votre mise est réelle. Et les exemples ne manquent pas, notamment des ventes de logements réservés à la population locale et non aux investisseurs étrangers. Si les rendements peuvent être intéressants, ce n’est pas une généralité. Les promesses méritent d’être vérifiés et bordées. Il convient, comme toujours, d’étudier le contexte local, d’apprécier les règles de location et vérifier la fiscalité locale.

Investir à l’étranger ne change rien à quelques principes de base de la location immobilière pour ce qui concerne les biens anciens : se déplacer pour vérifier la qualité du logement, travaux à faire, l’emplacement, la superficie réelle, les nuisances… Autre aspect : il faut avoir en tête que le montage financier sera compliqué. Mieux vaut avoir le montant disponible que de faire appel à un crédit immobilier. Et pour les biens neufs, il convient de ne pas se contenter de l’étude commerciale fournie par le promoteur. Une contre-étude avec des articles de presse notamment, peut aider à se faire une idée, c’est une réelle opportunité pour savoir les risques à bien évaluer. Comme en France, il existe des règles d’urbanisme à respecter. Ne versez pas d’argent tant que nous n’avez pas toutes les garanties sur l’autorisation de construire. La location à l’étranger est tout sauf simple et nécessite une grande confiance dans les acteurs locaux et les intermédiaires, tout comme en France d’ailleurs. Mais l’éloignement oblige à plus de vérifications et de certitudes.

La rédaction

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