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Le sort des déficits fonciers d’un immeuble qui cesse d’être loué

par La rédaction - le 17/11/2016

Bercy réaffirme que les déficits fonciers constatés sur un immeuble qui cesse d’être loué ne sont pas imputables sur les revenus fonciers générés par d’autres immeubles. Pourtant, les juges ne retiennent pas cette position.

L’administration fiscale a confirmé sa position peu favorable pour les propriétaires de biens mis en location. Les déficits fonciers dégagés par un immeuble qui cesse d’être loué ne sont pas imputables sur les revenus fonciers que le propriétaire perçoit d’autres immeubles loués.

Le traitement des déficits fonciers…

Lorsqu’un propriétaire, personne physique, donne en location un immeuble, l’opération dégage un revenu foncier si les loyers perçus sont supérieurs aux charges. Dans le cas contraire, elle dégage un déficit foncier. Dans la déclaration d’impôt sur le revenu n°2044, remplie par le contribuable, le déficit foncier peut être déduit des revenus globaux du propriétaire, dans la limite d’un plafond annule de 10 700 euros. Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, parce qu’il est inférieur à 10 700 euros, la fraction du déficit restant peut alors être déduite du revenu global sur les 6 années suivantes. Si le déficit foncier est supérieur à ce plafond, la différence peut s’imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

… d’un immeuble qui n’est plus loué

 Cependant, la loi réserve cette possibilité d’imputation des déficits aux immeubles loués jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation sur le revenu global. Cela signifie que si l’immeuble cesse d’être loué dans les 3 années qui ont suivi l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global et sur les revenus fonciers, cette déduction doit être remise en cause.

L’administration fiscale en a tiré une règle un peu différente, applicable en cas de pluralité d’immeubles. La totalité du déficit se rapportant à l’immeuble qui n’est plus loué est imputé uniquement sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location, et le déficit non imputé à cette date est perdu. Autrement dit, elle refuse que les déficits fonciers de l’immeuble qui n’est plus loué soient imputés sur les revenus fonciers postérieurs qui proviendraient d’autres immeubles.

Une règle controversée

Cette règle, posée pour la première fois par Bercy en 2010, a été confirmée récemment, dans une réponse ministérielle Frassa du 5 mai 2016. Pourtant, les juges ont été amenés à retenir des positions différentes, en juin 2015 et avril 2016. Pour eux, la loi ne pose aucune condition sur l’origine des déficits et n’exclut pas l’imputation des déficits fonciers générés par un immeuble dont la location a cessé, sur les revenus fonciers réalisés par le contribuable au titre des dix années suivantes.

Qu’en déduire ? En réaffirmant sa position, l’administration fiscale maintient sa logique de reconstitution du revenu global. Mais cette position pourrait être désavouée devant la justice.

La rédaction

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