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Loueurs en meublé professionnels : attention aux cotisations sociales

par La rédaction - le 03/12/2020

Adoptée le 30 novembre, la loi de Financement de la Sécurité sociale pour 2021 assujettit les loueurs en meublé professionnels (LMP) aux cotisations sociales professionnelles à partir de 2021. Explications de cette réforme discrète mais logique.

Un régime fiscal avantageux

Le LMP est un régime fiscal qui permet aux propriétaires qui louent des logements meublés de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Le régime s’applique aux propriétaires qui tirent de leur location meublée des recettes annuelles supérieures à 23.000 euros, à condition que ces recettes excèdent leurs autres revenus d’activité. Ces revenus d’activité sont pris en compte au niveau du foyer fiscal et s’entendent des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), des bénéfices non commerciaux, des bénéfices agricoles et des revenus des gérants et associés.

Tout d’abord le régime permet de déduire l’ensemble des charges pour leur montant réel et l’éventuel déficit du revenu global de l’année, sans limitation de montant. À la vente du bien, les plus-values ne sont pas soumises au régime de taxation des plus-values immobilières des particuliers mais à celui, plus avantageux, des plus-values professionnelles. Si le bien est loué depuis au moins 5 ans et que les recettes ne dépassent pas 90.000 euros, la plus-value est exonérée. Si les recettes sont comprises entre 90.000 et 126.000 euros, des abattements s’appliquent. Enfin, les biens loués sous le régime du LMP sont considérés comme des biens professionnels et ne sont donc pas soumis à l’IFI.

Un statut professionnel qui s’impose

Jusqu’en 2018, les propriétaires qui souhaitaient être soumis au régime fiscal des LMP devaient être immatriculés au registre du commerce et des sociétés (RCS). Eux seuls devaient être affiliés à l’Urssaf. La condition d’immatriculation au RCS a été annulée par le Conseil constitutionnel en février 2018 et le régime LMP trouve désormais à s’appliquer dès lors que les seuils fiscaux sont atteints. Autrement dit, les propriétaires ne peuvent plus choisir entre LMP et LMNP.

Également sur le plan social

Outre ses conséquences fiscales, cette réforme a des effets sur le plan social. Ces propriétaires entrent dans le champ des cotisations sociales professionnelles, dont le taux varie de 35 à 45%. S’ils dégagent des résultats déficitaires, les LMP restent toutefois redevables du forfait social minimum annuel, qui s’élève à 1.145 euros.

Tel est le sens de la mesure adoptée dans la loi de Financement de la Sécurité sociale pour 2021. La réforme s’appliquerait dès 2021. À ce stade, elle ne dit rien sur la situation des LMP qui pourraient connaitre des variations de revenus d’une année sur l’autre, et qui de ce fait, franchiraient les seuils fiscaux dans un sens puis dans l’autre.

La rédaction

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