Fiscalité
Fiche pratique

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

par La rédaction - le 14/01/2013

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La vente sur plans ou VEFA, bien connue des investisseurs dans l’immobilier dit de “défiscalisation” ou de rendement, concerne aussi bien des appartements en immeubles collectifs que des maisons individuelles. Focus sur le contrat le plus utilisé en matière d’achat immobilier neuf.

La vente sur plan, définition légale

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) désigne un contrat d’acquisition d’un bien immobilier qui n’existe pas encore ou qui en cours de construction. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, la transaction repose sur l’engagement du promoteur à respecter les plans du bien immobilier ayant éveillé l’intérêt de l’acquéreur.

Selon l’article 1601-3 du Code Civil, la VEFA s’assimile au contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que sur la propriété des constructions existantes. Les constructions à venir seront la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de l’exécution : l’acquéreur est ainsi tenu de payer selon l’avancement des travaux.

 

VEFA, des règles et des étapes à respecter

  • Contrat de réservation. Cet avant-contrat fixe le prix prévisionnel et les modalités de révision, la surface du logement, sa situation dans le projet immobilier, les dépendances, les équipements inclus ou encore les normes techniques et les qualités de construction qui devront être appliquées. Il doit préciser la date d’acquisition définitive chez le notaire et les conditions de renonciation au projet par le promoteur. Ce contrat intègre une condition suspensive d’obtention de prêt sauf renonciation express du reservataire au recours du crédit.
  • Dépôt de garantie. Il est équivalent à 5 % du prix estimé si la vente définitive intervient dans l’année, ou à 2 % dans les deux ans. Aucun dépôt ne sera exigé au-delà.
  • Retractation. Elle peut intervenir dans un délai légal de sept jours qui suit le dépôt par la poste du recommandé contenant le double du contrat de réservation contresigné par le promoteur. Au-delà de ce délai, si l’acquéreur se désiste, il perd son dépôt de garantie, sauf dans les cas suivants :

– le prix de vente est supérieur de 5 % au prix normal ;

– le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif ;

– l’acquéreur n’obtient pas son prêt ;

– le logement ne correspond pas à celui contenu dans le contrat de réservation entraînant une réduction de valeur de plus de 10 % du logement ;

– l’un des éléments d’équipement prévu au contrat préliminaire n’est pas réalisé.

Le vendeur, quant à lui, ne peut pas se désister sous peine d’avoir à verser des dommages et intérêts en plus de la restitution du dépôt de garantie.

  • Contrat de vente. Il précise le prix définitif et les modalités de paiement. Il décrit le bien qui sera construit et les engagements pris dans le cadre du contrat de réservation, ainsi que les délais de livraison et les différentes garanties obligatoires et optionnelles.
  • Livraison. Le délai apparaît sous forme de période en mois ou de date. Cette dernière est recommandé : en cas de retard, il sera plus aisé de demander une réparation. Dans les faits, aucun dédommagement n’est prévu : il est nécessaire de passer pour une conciliation commerciale en cas d’imprévu ou de retard.

 

Pourquoi la VEFA est un succès : les garanties pour l’acheteur

  • Une garantie financière d’achèvement ou de remboursement. Le promoteur doit garantir l’acquéreur en cas de défaillance ou de défaut d’achèvement. La garantie peut revêtir deux formes :

– la garantie extrinsèque est donnée par un organisme bancaire. Elle joue notamment lorsque le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction ;

– la garantie intrinsèque repose sur la santé financière du promoteur, dès lors que l’opération répond au moment de la vente à certaines conditions permettant de présumer que l’opération sera menée à son terme.

Ces garanties prennent fin à l’achèvement de l’immeuble résultant de la constatation qui en est faite soit par les parties, soit par une personne qualifiée.

  • Des garanties techniques. La réception des travaux est l’acte par lequel le promoteur déclare accepter l’ouvrage et marque la fin des travaux. Elle intervient entre le vendeur et les entrepreneurs. Il appartient au vendeur de signaler les éventuels vices apparents dans un procès- verbal de réception.

 

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La rédaction

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