Fiscalité
Décryptage

Plus-value immobilière : exonération et délai de cession

par La rédaction - le 27/11/2018

Le propriétaire qui cède pour la première fois un logement autre sa résidence principale peut bénéficier de l’exonération de la plus-value immobilière sous condition.

Depuis 2012, les propriétaires qui cèdent pour la première fois un logement autre que leur résidence principale peuvent bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière.

Cette exonération, codifiée sous l’article 150 U-II-1°bis du CGI, est toutefois conditionnée par le remploi par le cédant de tout, ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession, à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale. Autre condition posée par le texte : le cédant ne doit pas avoir été propriétaire, directement ou par personne interposée, de sa résidence principale au cours des 4 années, appréciées de date à date précédant la cession.

Une décision de la cour administrative d’appel de Nantes apporte des précisions sur la mise en œuvre de cette exonération dans un cas précis : lorsque l’acquisition de la résidence principale  intervient avant la vente de la résidence secondaire.

En cas d’acquisition avant cession

Pour tenir compte de la situation des contribuables qui acquièrent leur future résidence principale au moyen d’un prêt relais, et donc avant d’avoir cédé leur logement qui pourrait bénéficier de l’exonération, l’administration fiscale admet que l’exonération soit accordée si :

– la mise en vente du logement est antérieure à l’acquisition de l’habitation principale ;
– la cession du logement intervient dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale ;
– le prix de cession du logement est effectivement remployé à l’acquisition ou construction de la résidence principale ;
– l’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment, par exemple, par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale ou en remboursement d’un prêt relais.

Délai « normal »

Dans l’affaire soumise à la cour d’appel, Madame A avait cédé, en avril 2013, le logement qu’elle détenait depuis le 21 décembre 1996 à Cholet, en raison d’une mutation professionnelle à Nantes. La vente dégageait une plus-value de 17. 438 euros dont Madame A demandait le bénéfice de l’exonération, en raison de l’acquisition par acte notarié du 2 août 2011 de sa nouvelle résidence principale située à Nantes.

En l’espèce, les juges ont rejeté la demande de Madame A, au motif que la seconde condition de la doctrine administrative précitée n’était pas respectée. En effet, si le contribuable acquiert sa résidence principale avant de vendre sa résidence secondaire, la cession du logement doit intervenir dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale. Ici, le délai entre l’acquisition de la résidence principale de Madame A le 2 août 2011 et la vente de son ancienne résidence principale 30 avril 2013 devenue résidence secondaire était de 20 mois.

Pour Madame A, ce délai demeurait normal eu égard aux conditions du marché immobilier national et local. Au contraire, pour la Cour, Madame A n’apportait pas la preuve que le délai était normal. Elle relevait que Madame A s’était bornée à produire un dossier de presse sur l’évolution de l’immobilier en France en 2012, et ne démontrait pas la nature des obstacles qui n’ont pas permis de vendre le logement plus rapidement, alors qu’elle avait elle-même accru les difficultés de cette vente en louant ce bien à compter du 4 septembre 2012. En effet, si l’administration admet que le délai pour bénéficier de l’exonération résidence principale ou secondaire puisse dépasser un an selon les circonstances appréciées au cas par cas, le contribuable doit justifier des obstacles ayant empêché la vente.

 

La rédaction

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