Fiscalité
Décryptage

LMNP : quels sont les indispensables d’un (bon) bail ?

par La rédaction - le 28/11/2012

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution fiscalement et juridiquement intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions avantageuses. Encore faut-il s’assurer que quelques prérequis sont bien respectés dans les baux établis. Notre checklist d’un bon bail commercial.

 

La location meublée, LA solution retraite complémentaire

“La location meublée est un bien qui comporte suffisamment de meubles pour que le locataire puisse y vivre convenablement” : elle constitue pour l’investisseur le support le plus adapté pour atteindre ses objectifs de retraite.

Le régime de la location meublée concerne différents types de logements, situés dans :

  • les résidences médicalisées (établissements commerciaux sous le statut de la copropriété) ;
  • les résidences de service (résidences destinées aux professionnels en déplacement) ;
  • les résidences étudiantes ;
  • les résidences de tourisme.

Revenus non fiscalisés, rendement élevé, gestion locative déléguée, revente facilitée, mais aussi sécurité des loyers, économies d’impôts, récupération de la TVA… Pour l’investisseur, les nombreux atouts de la LMNP sont très séduisants. Pour bénéficier de ces avantages, un document demeure cependant extrêmement important : le bail commercial.

 

La checklist d’un bail commercial qui tient la route

Avant d’investir, observez attentivement trois clauses en particulier : la clause de travaux, la clause d’indexation du loyer et la clause résolutoire.

1/ La clause de travaux

Comment sont réparties les charges protégeant l’investisseur ? Qui prend en charge les travaux ? Qui prend en charge les remises aux normes ? Ces questions, essentielles, auront un impact significatif sur le rendement attendu par l’investisseur.

2/ La clause d’indexation du loyer

La revalorisation des loyers est-elle protégée de l’inflation ? Les baux offrent-ils une bonne rentabilité ? Cette rentabilité est-elle réévaluée en fonction de l’inflation ? Selon quel indice ? Il est en effet primordial d’éviter autant que possible un plafonnement de l’indexation pour éviter toute perte de pouvoir d’achat lésant l’investisseur et complexifiant une potentielle revente. L’idée : mieux vaut disposer d’un contrat à son avantage, quitte à ensuite le renégocier.

3/ La clause résolutoire

Quelle est la qualité du gestionnaire ? Quelle est son antériorité ? Quelle cohérence économique entre son chiffre d’affaires et les loyers qu’il reverse ? Ces derniers sont-ils à la fois avantageux pour l’investisseur et protecteurs pour le gestionnaire ? En somme, l’exploitant est-il sérieux, son assise solide et son activité diversifiée ? S’il ne remplit pas ses obligations, le propriétaire doit en effet être en droit de mettre fin au bail sans indemnités et de procéder à son remplacement.

Dans tous les cas, veillez à vous faire communiquer le bail à l’avance, afin de bien analyser (ou de faire analyser par un expert) ces différents points de vigilance.

 

Et vous, avez-vous bien vérifié votre bail avant d’investir ? Les experts du réseau indépendant de gestion patrimoniale Fiducée Gestion Privée sont à votre écoute : pour bénéficier de notre accompagnement, n’hésitez pas, contactez-nous !

 

Découvrez également les solutions de LMNP sélectionnées par nos spécialistes.

 

Crédit photo : cabinetvogue.com

La rédaction

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