Fiscalité
Cas pratique

Investir et défiscaliser dans l’immobilier patrimonial

par La rédaction - le 13/03/2013

immobilier-investissement-impots

Comment optimiser sa fiscalité sans subir le plafond global des niches fiscales ? La réponse de Fiducée Gestion Privée.

Plafonnement global des niches fiscales, le principe

 

En 2012, le plafonnement des investissements et autres dépenses ouvrant droit à un crédit ou à une réduction d’impôt s’élevait à 18 000 €, majorés de 4 % du montant des revenus imposables d’un contribuable.

En 2013, le plafonnement global des niches fiscales ne peut plus dépasser 10 000 € par an et par foyer fiscal. Certains investissements bénéficient toutefois d’un traitement de faveur : si le contribuable profite d’avantages fiscaux au titre d’investissements outre-mer ou des SOFICA (sociétés de financement de l’industrie cinématographique et de l’audiovisuel), le plafonnement des niches fiscales est relevé à 18 000 euros. Un régime dérogatoire qui n’est pas toutefois pas cumulatif.

Comment échapper au plafonnement global des niches fiscales ?

 

D’autres exceptions existent pour permettre aux contribuables de réduire sensiblement la facture sans pour autant subir ce plafond. Les dispositifs d’investissement comme la loi “Malraux”, le déficit foncier, les monuments historiques ou la “nue-propriété” sont favorisés de par leur statut d’immobilier patrimonial et de par leur non-assujettissement au plafond global des niches fiscales.

Loi Malraux : une attractivité fiscale garantie

  • L’objectif de la loi Malraux : inciter les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens ou classés à rénover, afin de conserver ou de remettre sur le marché de la location des appartements ou des maisons vétustes haut de gamme, faisant partie intégrante du patrimoine architectural. Les biens sont principalement situés dans les centres-villes.
  • L’avantage consiste en une réduction d’impôt sur le revenu, de 22 % ou 30 % selon le secteur ou la zone concernés. La loi de finance 2013 a maintenu cette réduction d’impôt. A noter que l’enveloppe des travaux déductibles ne doit pas dépasser le montant de 100 000 euros par an, sur un maximum de 4 ans.
  • La condition pour bénéficier de l’avantage fiscal : le propriétaire doit louer son bien pendant une période minimum de 9 ans. Le contribuable doit être domicilié en France.
  • Le dispositif Malraux est accessible via la souscription de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier).
  • La défiscalisation Malraux est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant également d’avantages fiscaux (Duflot, Bouvard, Girardin…).
  • La réduction d’impôt Malraux (CGI art. 199 tervicies) est exclue du champ du plafonnement à compter de l’imposition des revenus de 2013.
  • Les avantages procurés au titre des dépenses de restauration immobilière des immeubles bâtis, pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée avant le 1er janvier 2013, restent soumis au plafonnement global de 2012 (18 000 € + 4 % du RNGI).

 

Déficit foncier, un régime avantageux

 

  • Le régime du déficit foncier s’applique à tout bien immobilier à usage locatif. Il s’adresse  aux propriétaires bailleurs désireux de réduire leurs impôts fonciers : l’investisseur acquiert ainsi un bien immobilier à rénover pour lequel il engage des travaux dont le coût sera déduit des revenus fonciers perçus par ailleurs.
  • L’investisseur gomme chaque année son impôt foncier, par le biais de travaux dont le montant est reportable. Il peut par ailleurs, dans la limite de 10 700 €, créer un déficit foncier déductible de son revenu global lorsque le montant des travaux est supérieur aux revenus fonciers existants .
  • Le bien doit être loué non meublé pour au moins trois ans suivant le report du déficit. Les travaux sont quant à eux déductibles totalement des revenus fonciers sans limitation dans le temps. Les déficits fonciers sont déductibles du revenu global pendant une période maximale de dix ans.
  • Les immeubles soumis à ce dispositif ne sont pas concernés par le plafonnement des niches fiscales. L’avantage fiscal, ne résultant pas d’un dispositif d’optimisation fiscal mais du droit commun relatif aux revenus fonciers, ne comporte donc pas de conditions et de restrictions spécifiques.

 

Monuments historiques, de nombreux avantages fiscaux en 2013

 

  • La loi sur les monuments historiques (loi MH) consiste en une déduction d’impôts de 100 % des travaux de restauration engagés sur des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques.
  • Le principe : acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, puis imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, ce qui permet de générer de fortes réductions d’impôts sur une courte période.
  • Le propriétaire doit, depuis le 1er janvier 2009, conserver le bien pendant quinze ans à compter de son acquisition, y compris lorsque la défiscalisation est antérieure au 1er janvier 2009.
  • La loi MH n’entre pas dans le plafond des niches fiscales ni dans aucun plafonnement spécifique.

 

L’acquisition en “nue-propriété”, ou comment acheter de l’immobilier avec 40% de décote

 

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité, pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété.
  • L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 13 à 20 ans) par un bailleur social ou institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge, sur toute la durée, les frais, travaux et taxes.
  • Au terme de l’usufruit, à la fin du démembrement de propriété, l’épargnant retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, entretenu sur la durée par l’usufruitier-bailleur.

 

L’investisseur nu-propriétaire bénéficie ainsi des avantages suivants :

  • élimination des contraintes de gestion ;
  • possibilité de cession à tout moment du bien sans perte des avantages acquis ;
  • déductibilité des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers pré-existants ;
  • exonération de la nue-propriété de l’assiette de taxtaion de l’ISF.

Ne se fondant que les règles du droit civil et ne résultant pas d’un dispositif particulier, l’acquisition en nue-popriété n’est soumise à aucun plafond global des niches fiscales.

 

Et vous, qu’en pensez-vous ? Quel dispositif vous séduit le plus ?

Découvrez nos solutions en matière d’immobilier patrimonial et bénéficiez de l’accompagnement de l’expert indépendant le plus proche de chez vous.

Crédit photo : DR

La rédaction

Voir tous ses articles

Groupement forestier d'investissement
Impôt sur le revenu

Bien remplir votre déclaration de revenus

Enfant majeur, reconnaissance de dette, première déclaration de revenus, conjoint décédé, année sabbatique, gains avec vos placements… Voici nos conseils pour remplir la bonne case de votre déclaration de revenus avec le bon montant.

Actus

Lire la suite

En poursuivant votre navigation, vous acceptez l'utilisation, de la part de Fiducée Gestion Privée et de tiers, de cookies et autres traceurs à des fin de personnalisation des contenus, mesure d'audience, statistiques, partage sur les réseaux sociaux, profilage et publicité ciblée. En savoir plus

Ok, J'accepte