Fiscalité
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Résidence principale : exonération de la plus-value et délai de vente

par La rédaction - le 18/05/2017

Les juges viennent de considérer qu’un délai de 22 mois entre la mise en vente du bien et la date de sa vente n’écarte pas le bénéfice de l’exonération de la plus-value sur la résidence principale, si les circonstances le justifient.

Lorsqu’un particulier vend le logement qui constitue sa résidence principale, il bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux de la plus-value réalisée. Quid s’il ne l’occupe le logement plus à la date de la vente ?

Résidence habituelle

La résidence habituelle s’entend du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Cette condition s’apprécie au jour de la vente. Cela signifie que le bien immobilier qui a été occupé de manière effective à titre de résidence principale mais ne l’est plus au moment de la vente du bien, ne peut pas bénéficier de l’exonération de la plus-value.

Délai de vente

Cette condition peut toutefois se heurter aux circonstances de la réalité. Le propriétaire peut ne pas attendre d’avoir vendu son bien, sa résidence principale, pour en changer. Ne pas laisser passer le bien de son choix, souscrire un crédit relais, difficulté à vendre… les deux opérations peuvent ne pas coïncider parfaitement dans le temps. Dès lors, est-ce que cela signifie que le bien mis en vente perd sa qualité de résidence principale  si elle n’est pas occupée par le vendeur au moment de la vente ?

L’administration fiscale admet que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans un délai « normal », et fait référence une année . Une condition toutefois : pendant cette période, le logement ne doit pas avoir été donné en location, ni mis à disposition gratuitement à des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Affaire de circonstances

Le délai normal est une affaire de circonstances. Ainsi, il peut dépasser le délai indicatif d’un an. Il peut même atteindre 22 mois. Dans une affaire soumise à la cour administrative d’appel de Paris, un contribuable avait mis son bien en vente en septembre 2007, et l’avait vendu le 30 juin 2009. L’administration fiscale lui refusait le bénéfice de l’exonération de la plus-value, considérant qu’il ne s’agissait pas de sa résidence principale au moment de la cession. Elle lui réclamait la somme de 171.666 euros d’impôt sur la plus-value immobilière, des intérêts de retard pour un montant de 17.166 euros et la majoration de 40% pour manquement délibéré pour un montant de 69.676 euros.

Les juges ont au contraire jugé le contribuable éligible à l’exonération alors même que s’était écoulé un délai de près de 22 mois entre la mise en vente du bien et sa vente (1). En l’espèce, le contribuable avait accompli les diligences nécessaires en confiant un mandat de vente à une agence immobilière dès le mois de septembre 2007.

Le délai peut donc être considéré comme normal au delà de l’année de référence. C’est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances : conditions locales du marché immobilier, prix demandé, caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente du bien, à condition de pouvoir en apporter les preuves.

(1) CAA de Paris, 03 mai 2017, n° 16PA03412

La rédaction

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