OPCI
Fiche pratique

OPCI outil de placement en progression

par La rédaction - le 29/11/2013

Une ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 à créé sous le nom d’ « Organisme de Placement Collectif Immobilier » en abrégé OPCI, un fonds immobilier dont la constitution est agréé par l’Autorité des Marché Financiers (AMF).   Les dispositions relatives aux OPCI sont entrées en vigueur le 1er juin 2007 conformément aux dispositions de l’ordonnance du 13 octobre 2005. Le cadre juridique de l’OPCI est largement inspiré des celui des OPCVM.

 

De quoi s’agit-il ?

 

Il s’agit d’un produit immobilier (60 % à 90 % des actifs seront investis en immobilier) avec une liquidité renforcée, une fiscalité plus souple et mieux adaptée que la SCPI.

 

Un fonds immobilier offre :

  • une valorisation sur la base de l’actif net faisant intervenir deux évaluateurs par OPCI chargés d’établir la valorisation des actifs au moins 4 fois par an (une expertise annuelle et 3 actualisations trimestrielles),
  • une liquidité renforcée : l’actif de l’OPCI est composé de 10 % minimum d’actifs liquides pour assurer une parfaite fluidité,
  • une gestion financière dynamisée par la diversité des actifs et la faculté de recours à l’endettement : endettement autorisé à hauteur de 40 % de la poche immobilière voire plus pour les OPCI RFA (à destination des investisseurs institutionnels et qualifiés).

 

2 formes juridiques sont possibles en fonction du choix de fiscalité :

 

SPPICAV ou OPCI Valeurs Mobilières

  • Société Anonyme à capital variable (modèle des SICAV), possédant la personnalité morale
  • Fiscalité : revenus mobiliers
  • Investisseurs institutionnels et individuels
  • Régime des plus-values de valeurs mobilières pour les cessions de parts avec seuil de cession annuel
  • Obligation de distribution : 85 % à 100 % des revenus locatifs, 50 à 100 % des plus-values de cession

 

FPI ou OPCI Revenus Fonciers

  • Copropriété de valeurs mobilières (modèle des FCP) ne possédant pas la personnalité morale
  • Fiscalité : revenus fonciers
  • Investisseurs institutionnels et individuels
  • Régime des plus-values immobilières, avec taxation sur la seule partie distribuée aux associés et abattement en fonction de la durée de détention
  • Obligation de distribution : 85 % des revenus locatifs, 85 % des plus-values de cession

 

Une progression mitigée

 

La direction de la gestion d’actifs de l’Autorité des Marchés Financiers a mené une étude sur les OPCI à partir de statistiques annuelles recueillies auprès des sociétés de gestion afin d’établir un bilan portant sur les encours, l’endettement, les frais et la répartition et la nature des actifs immobiliers.

 

La quasi-totalité des créations d’OPCI ont pris la forme de SPPICAV (distribution des revenus fonciers). Toutefois, en mars 2012, le premier FPI a été agréé sous la forme d’un OPCI à règles de fonctionnement allégées sans effet de levier.

 

Les encours bruts des OPCI s’élevaient à 26,3 milliards d’euros au 31 décembre 2012, contre 21,3 milliards d’euros au 31 décembre 2011, soit une augmentation de 23%. Le nombre de nouveaux OPCI est en revanche en forte baisse (20 agréments délivrés contre 68 l’année passée).

On dénombre 157 OPCI en activité au 31 décembre 2012 contre 146 au 31 décembre 2011.

 

Le parc immobilier des OPCI en 2012 se compose de :

▪       56% bureaux,

▪       22% commerces,

▪       6% habitations,

▪       8% hôtels,

▪       8% autres.

▪       30% Paris,

▪       39% Ile de France,

▪       31% Province.

 

Les investisseurs français sont représentés à 75%. Les souscriptions provenant d’investisseurs européens non français forment 24% du montant total des encours gérés. Le reste étant une part infime d’investisseurs non-européens.

Le marché des OPCI « grand public »

Seuls 8 OPCI « grand public » sont disponibles aux particuliers. Alors que leur progression est plutôt timorée depuis 2008, l’exercice 2012 est marqué par une véritable montée en puissance. L’encours a été quasiment multiplié par 4 en un an, soit 870 millions d’euros au 31 décembre 2012 contre 208 millions d’euros l’année précédente.

 

Les experts du réseau Fiducée Gestion Privée sont à votre disposition pour vous conseiller sur ces nouveaux véhicules d’épargne encore méconnu. La souplesse des OPCI permettent de réaliser une stratégie sur mesure en fonction de votre situation patrimoniale. 

La rédaction

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